深圳消委会曝光银行个人购房贷款合同五大问题 整改率升至100%-利来app

8月15日，深圳市消委会公布了银行个人购房贷款合同不公平格式条款的银行整改情况，12家银行表示，全部接受深圳市消委会评议意见，进行整改。此前，深圳市消委会对银行个人购房贷款合同不公平格式条款进行监督，点评了12家银行29条不公平格式条款中存在的五大问题。

据了解，今年3月，深圳市消委在2016年对银行个人购房贷款合同不公平格式条款进行点评的基础上，再次开展银行个人购房贷款合同不公平格式条款“回头看”工作，以“追到底问到底”的原则对行业顶层消费问题进行监督。

深圳市消委会收集了工商银行、中国银行、招商银行、农业银行、建设银行等12家银行的个人购房贷款合同文本，重新梳理12家银行的格式合同文本。深圳市消委会发现，这些个人购房贷款合同存在5个方面的问题，涉及强制借款人接受提前还款各项条件、限制抵押人行使房屋所有权、银行因形势变化单方宣布贷款立刻到期、房贷合同捆绑非房贷合同以及未合理使用用户个人信息。

针对这些问题，深圳市消委会向银行业监管部门、银行业消费者保护促进会、涉评银行、律师专家等多方征求意见，认真分析问题，形成最终评议意见。

12家银行认真研讨深圳市消委会的评议意见，并对格式合同中存在的问题进行积极整改。截至目前，深圳市消委会已收到12家银行提交的书面情况说明及整改方案。此次点评的29条格式条款均已整改完毕，12家银行全部接受评议意见并进行整改，整改率由2016年的52.9%上升至100%。

深圳市消委会表示，个人购房贷款是大宗消费行为，条款具体规定关系到消费者切身利益，个人贷款合同由银行事先拟定且未与消费者协商一致，消费者处于劣势地位。此类条款的修改，实实在在地解决深圳消费者的“痛点”，切实保护了消费者的合法利益。

五大问题逐一评

问题1 强制借款人接受提前还款各项条件

典型条款

农业银行《个人购房担保借款合同》第5.1条：“借款人承诺在借款实际发放之日起三十六个月内不提前还款。借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按以下方式收取违约金……”第5.1.4条第二款：“借款人提前还款的，须至少提前三十天向贷款人提出书面申请并经贷款人书面同意。”

点评

《合同法》第七十一条规定：“债权人可以拒绝债务人提前履行债务，但提前履行不损害债权人利益的除外。债务人提前履行债务给债权人增加的费用，由债务人负担。”

《消费者权益保护法》第二十六条第二款规定：“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”

银行的条款限制了消费者提前还款的权利。消费者提前还款虽然会减少银行的预期利益，但同时降低了银行的经营风险。银行在收取消费者一定数额违约金的前提下，应当满足消费者提前还款的意愿。当消费者以合理方式通知银行提前还款时，银行不应以格式条款的规定为由拒绝消费者提前还款的请求。

建议此条款修改为“借款人要求提前还款的，应以书面申请的方式通知贷款人”。同时建议，各银行每三年或者每五年给予诚信还款的消费者一次免除部分或全部违约金的提前还款机会，减轻消费者的贷款负担和长期经济、精神压力，给消费者提供人性化的服务。

问题2 限制抵押人行使房屋所有权

典型条款

工商银行《个人借款/担保合同》第十八条：“18.5 本合同签订后，抵押权设立前，抵押人出租抵押物的，应当经贷款人书面同意：抵押权存续期间，抵押人出租抵押物的，应当通知贷款人并将抵押事实告知承租人，且出租期限不得长于贷款期限。本合同签订后，抵押人转让抵押物、为第三方设立担保或以其他方式处分抵押物的，应事先征得贷款人书面同意，并将抵押事实告知买受人等相关人员。由此取得的收益，按照第18.9条的约定处理。”

点评

《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，对于抵押物的转让行为需经抵押权人的同意。”

《担保法》第四十九规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。

依据特别法优于一般法的法律适用原则，消费者转让自己享有所有权的房屋，只需通知银行。出租行为的性质比转让行为的性质更轻，根据“举重以明轻”的原则，消费者出租房屋的行为更不需银行同意。各银行以格式条款的方式限制消费者行使房屋所有权，无疑违反法律规定。

工商银行在合同中以格式条款的形式规定“出租期限不得长于贷款期限”，限制消费者行使房屋收益权。消费者在将房屋出租的情况下按时还款，实质上并未损害银行抵押权，反而增加了抵押物的价值，属于对抵押房屋的合理使用。因此，银行不应限制消费者出租房屋的期限，消费者有权决定房屋的出租期限。

当消费者对其享有所有权的房屋行使处分权时，应征得银行同意。但是，如果房屋受让人自愿代为清偿债务以消灭银行抵押权，实际上并未造成银行损失，银行不得拒绝。建议各银行将条款增加内容，“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。

问题3 银行可因形势变化单方宣布贷款立刻到期

典型条款

建设银行《个人住房(商业用房)借款合同》第十二条第二款可能危及贷款人债权的情形：“(七)抵押或质押期间内，抵押或质押发生下列情况之一，借款人未提供符合贷款人要求的新的担保，贷款人认为可能危及本合同项下债权安全的：因第三人行为、国家征收、没收、征用、无偿收回、拆迁、市场行情变化或任何其他原因导致抵押财产或质押财产(质押权利)毁损、灭失、价值减少。”第十三条第一款“出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立刻到期，要求借款人立刻清偿借款本息及相关费用;解除与借款人的借贷关系;向借款人收取违约金。”

点评

《担保法》第五十八条规定：“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。”

银行抵押权存续期间抵押物灭失，应将抵押物灭失所获得的赔偿金作为抵押财产，银行就该赔偿金仍享有优先受偿权，并没有造成银行损失。因形势变更，银行无权通过格式条款的方式单方宣布贷款立刻到期，要求消费者立即清偿借款本息，甚至向消费者收取违约金。建议删除该条款。

问题4 房贷合同捆绑非房贷合同

典型条款

中信银行《个人借款合同》第九条：“……如甲方在乙方尚有多笔贷款未清偿，甲方如欲提前还款的，按照贷款发放时间顺序按照先还息后还本的原则进行还款，同时乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序。”

点评

银行以格式条款方式决定还款顺序，消费者不能自主选择还款顺序，只能根据银行决定的顺序进行还款，实则扩大了银行权利，加重了消费者的赎楼难度。因此，该条款涉嫌霸王条款，建议删除。另外，当消费者在银行进行多笔贷款时，消费者有权根据利率、剩余还款额等因素决定还款顺序。银行以制定格式条款的优势地位规定“乙方有权决定提前清偿的各类贷款的还款顺序”，侵害了消费者自主选择还款顺序的权利，进而侵害了消费者的公平交易权。

问题5 未合理使用用户个人信息

典型条款

平安银行《房地产买卖抵押贷款合同》第五条第一款第11项：“乙方及其合作单位可向甲方、丙方发送各类业务信息。”第十三条第二款第13项：“甲方有逃避乙方监管、拖欠贷款本金及利息、恶意逃废债务等行为时，乙方有权将该行为向其所在单位及其他有关单位通报，并在媒体上公告。”

点评

该格式条款是银行利用其优势地位预先拟定，并未与消费者协商，也未得到消费者授权，实质上剥夺了消费者自由选择的权利，直接侵犯了消费者的自主选择权。银行以格式条款的方式允许其他单位使用消费者个人信息，未尽到信息安全保护义务，直接侵害了消费者的个人信息权。

以上个人贷款合同中银行尚未明确通报、公开“违约信息”的具体范围，且直接将消费者个人信息提供给催收机构。银行向消费者所在单位及其他有关单位通报，并在媒体上公告用户个人的信息及欠款信息的行为，侵害了消费者个人信息依法受保护的权利。另外，银行在未征得消费者同意的情况下，预先以格式条款的方式将消费者个人信息与其合作单位共享，直接向消费者发送各类业务信息，侵害了消费者的自由选择权。建议删除该条款。
本文来源：中国消费者报·中国消费网