入不敷出的业主无奈断供-利来app

1:英泰国际商城部分楼层已关门歇业。

2:看着被开发商强行关闭歇业又不返租的商铺,业主曾令飞很无奈。

■本报记者 余知都 文/摄
　　6年前，一则“5年内打造3000个百万富翁”的诱人广告犹如一颗重磅炸弹，在湖南怀化市掀起一股投资热潮。广告的主角是紧邻怀化火车站的英泰国际商城，其独特的地位优势和“售后包租”销售模式受到了不少投资者的青睐，开发商推出的近3000个商铺被抢购一空。然而，6年过去了，让业主们没想到的是，自己购买的商铺已被开发商违规抵押，承诺的返租也于今年停止。一些以租抵贷的业主刚从百万富翁的梦里醒了过来，却因无力偿还银行按揭无奈断供，成了名副其实的“负翁”。

约定的返租停了
与同龄女性相比，今年50岁的张小慧看起来更衰老而且憔悴。说起自己购买英泰国际商城商铺投资的经历，坐在记者对面的她泣不成声。

张小慧是四川德阳人，十几年前，一家人投靠在湖南怀化市工作的亲戚，举家从德阳农村来到怀化，希望从此过上城里人的生活。因没有一技之长，加之夫妻俩身体都不太好，丈夫在外做保安，月薪1400元，自己则在外做洗碗工，月薪1300元。一家人省吃俭用，至今仍租住在月租金350元的地下室。“以前虽说日子过得清贫，但一家人也很快乐。”张小慧说。

2009年10月，一则“英泰国际商城5年内打造3000个百万富翁”的广告吸引了张小慧的眼球。该项目地处怀化市火车站，从地段上来说确实存在较好的商业前景。经商议，一心想脱贫致富的夫妻俩将所有的积蓄拿出来，又从亲朋好友处借来一些钱，以20264元/平方米的价格购买了一个24.2平方米的商铺，总计房款49万余元，其中银行按揭贷款24.4万元，月供近3000元。

张小慧与英泰国际商城开发商东星建设工程集团有限公司（以下简称“东星公司”）签订的是委托经营合同。按照合同约定，东星公司每月向张小慧返租2500余元，张小慧自己再拿出400余元就能补上按揭款，一家人期待10年还贷结束后，商铺每月的租金能给家里带来稳定的收益。

2012年3月，英泰国际商城开业并开始返租。然而，从今年3月开始，东星公司突然停止返租，使得家庭开支本已捉襟见肘的张小慧一家陷入困境。“为了买这商铺，家底都全亮出来了，以前每月抵扣租金后自己只要补400余元就能保障银行月供，还能勉强支撑，现在东星公司承诺的租金没有了，我和丈夫的工资加在一起每月也只有2700元，我们就是不吃不喝，银行3000元的月供我们也付不起呀？”张小慧哭着说。

万般无奈之下，张小慧只得断了供。“断供的后果是什么，我们也不敢去想了。”张小慧说。

来自怀化市会同县的曾令飞花219.57万元购买了英泰国际商城48.92平方米的临街商铺，合同约定委托开发商经营14年，最后4年的商铺经营收益65.87万元冲抵房款，实际支付房款153.7万元。在首付44.7万元后，他向银行按揭109万元，月供13144元。按照委托经营协议，前10年开发商每月应向曾令飞支付租金13723元，两项相抵，每月还能结余数百元。自2012年3月商城开业开始返租，然而返租在今年1月也戛然而止，后经上门催要，东星公司又陆续补了3个月，时至8月，依然有5个月没有支付。

面对每月万余元的月供，曾令飞一筹莫展，心急如焚。

业主房产被抵押
业主张先生在购买商铺时是一次性付足全款的，当时在东星公司的要求下，将办理产权的相关费用也都一并交齐。按照合同约定，在2013年底该是拿到产权证的时间了，张先生几次上门催促，却都被东星公司以种种借口搪塞。

今年初，心存疑虑的张先生跑到怀化市房产局查询，查询的结果令张先生大吃一惊。原来，早在去年10月，东星公司就办理了英泰国际商城的商铺产权总证，却迟迟不给业主分户办证，并将一次性付全款的844户业主商铺抵押给金融机构和个人。

8月12日，记者来到设在怀化市市政中心的房产交易中心，负责人刘尚海告诉记者，东星公司将英泰国际商城的部分商铺抵押一事确实存在。当记者问及房产管理部门在其办理房产抵押过程中是否存在违规行为时，刘尚海表示，目前这种情况在房产开发企业普遍存在，当还没有分户办理房屋产权证时，产权仍然归开发商所有，一些开发商为了缓解资金周转困难，往往通过抵押产权总证的方式进行融资。“房产管理部门不存在过错，因为房管部门并不知情开发商是否已分户出售。”刘尚海说。

采访中，不少业主不同意上述这一说法。业主张先生说，房产管理部门只要稍微进行一下核查，就知道东星公司已将商铺分户出售给业主，房产部门为其办理抵押手续，明显存在违规和失职行为。

随后，记者又辗转找到东星公司副总经理谭才跃，这位负责人坦承，之所以这样做，确实是因为公司资金链出了问题，希望借此周转资金渡过难关，这样做“违规但没违法”。至于停止支付租金一事，刘才跃说“公司目前确实没钱”。

到期商铺收不回
据了解，东星公司与商铺业主签订的合同都是委托经营，委托经营时间主要有2年、3年、4年、5年、14年不等，购房时以委托经营时间内商铺经营收益（14年的按4年，其余按实际委托年限支付）冲抵部分房款，年经营收益率按房款总价的7.5%和8%不等（记者注：这种营销模式表面让业主直接看到“实惠”，存在收益有保障的误导）。委托时间到期后，商铺经营权及经营收益归业主所有。

然而，按照合同约定，到今年3月底，委托经营时间为2年的商铺应该归还业主，但当初东星公司却将2年委托经营期的商铺与租赁户签了5年的经营合同，导致这部分业主无法要回自己商铺的经营权。与东星公司约定2年委托经营的刘女士近日来到自己的商铺，向租赁户表示要回经营权时，租赁户拿出两年前与东星公司签订的租赁合同，显示合约租赁期为5年，当刘女士告知该商铺为自己所有时，这位租赁户要求刘女士提供产权证，因拿不出产权证，刘女士碰了一鼻子灰。“出现这种情况，公司确实存在过失，可能是当时工作人员流动性大，工作人员一时疏忽所致。”谭才跃在接受记者采访时说。

记者8月11日来到英泰国际商城，闷热的空气扑面而来，负一楼已全部关门歇业，只有透过商铺的玻璃门看到散落一地的杂物，才能发现这里曾经有过经营的痕迹。业主告诉记者，负一楼是东星公司强制关门的。在商城一楼，记者数了数，偌大的商城开门营业的商户不足10%，来客寥寥，不少经营业主三五成群在一起聊天和打牌。由于商城内没开空调，也有经营者干脆将货物搬到商城前坪摆起了地摊。

记者问及为何将负一楼强行关门歇业，谭才跃解释说，公司准备整体招商。



业主可诉讼索赔
针对抵押一事，记者采访了湖南万和联合律师事务所律师李健，李健表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

关于东星公司的其他违约事项，李健表示，业主亦可主张自己的权利，必要时可通过向法院起诉的方式进行维权。

记者了解，英泰国际商城纠纷已引起了怀化市政府的高度重视，目前有关部门已经介入调查。本报将持续关注相关进展。

●链接

售后包租风险大
根据2001年原建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》，售后包租是指房地产商在销售商品房时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产商以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

这种销售模式始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，在国内最早出现在上世纪九十年代初。这种房产销售模式多与房地产投资热潮伴生，往往刚开始火爆一时，之后由于市场变化等原因，开发商最终无法兑现承诺导致纠纷不断。

为规避风险，《商品房销售管理办法》中规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

转自：中国消费者报